Ist die Baufinanzierung abbezahlt, freuen sich viele Eigentümer zu Recht. Doch im Grundbuch steht die Grundschuld weiterhin, denn sie erlischt nicht automatisch mit der letzten Rate. Ob und wann Sie sie löschen lassen, entscheiden Sie selbst. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Löschung abläuft, was sie kostet und wann es klüger ist, die Grundschuld stehen zu lassen.
Warum die Grundschuld nach der Tilgung bleibt
Die Grundschuld ist vom Darlehen rechtlich unabhängig. Die Verbindung stellt nur die Sicherungsabrede her. Nach vollständiger Rückzahlung haben Sie gegen die Bank einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Die Bank erfüllt ihn in aller Regel, indem sie Ihnen eine Löschungsbewilligung schickt. Bei Briefgrundschulden gehört der Grundschuldbrief dazu.
Drei Möglichkeiten nach der Tilgung
- Löschen: Die Grundschuld verschwindet aus dem Grundbuch. Sinnvoll, wenn Sie keine weiteren Kredite planen oder die Immobilie verkaufen.
- Stehen lassen: Sie bewahren die Löschungsbewilligung auf. Rechtlich steht Ihnen die Grundschuld zu (Eigentümergrundschuld). Brauchen Sie später einen Kredit, etwa für eine Modernisierung, kann sie an die neue Bank abgetreten werden. Das spart die Kosten einer neuen Grundschuld.
- Abtretung an eine andere Bank: Bei einer Anschlussfinanzierung kann die bestehende Grundschuld an die neue Bank übertragen werden.
Beim Verkauf muss die Grundschuld in der Regel gelöscht werden, es sei denn, der Käufer übernimmt sie für seine Finanzierung. Der Notar kümmert sich dann im Rahmen des Kaufvertrags um die Löschungsunterlagen.
Ablauf der Löschung
- Löschungsbewilligung anfordern: Nach der Tilgung bei der Bank anfragen. Viele Banken senden sie unaufgefordert oder direkt an einen Notar Ihrer Wahl.
- Termin beim Notar: Für die Löschung braucht das Grundbuchamt neben der Bewilligung der Bank auch Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO). Ihre Unterschrift unter dem Löschungsantrag muss notariell beglaubigt werden (§ 29 GBO). Der Termin dauert nur wenige Minuten.
- Einreichung: Der Notar reicht Bewilligung, Antrag und ggf. Grundschuldbrief elektronisch beim Grundbuchamt ein.
- Eintragung: Die Grundschuld wird gerötet bzw. als gelöscht vermerkt; Sie erhalten eine Eintragungsnachricht.
Was kostet die Löschung?
Der Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht die Restschuld.
- Notar: Beglaubigung der Unterschrift mit 0,2-Gebühr (mind. 20 €, höchstens 70 €), oder eine Entwurfsgebühr, wenn der Notar den Antrag formuliert. Hinzu kommen meist eine kleine Vollzugsgebühr für die Einreichung sowie Auslagen und MwSt.
- Grundbuchamt: 0,5-Gebühr (KV 14140 GNotKG).
Beispiel für eine Grundschuld über 150.000 €: Das Grundbuchamt berechnet 0,5 × 354 € = 177 €. Der Notar berechnet für Beglaubigung und Einreichung typischerweise zwischen 70 und 150 € einschließlich MwSt. Insgesamt sollten Sie mit 200 bis 350 € rechnen. Bei 300.000 € liegt allein die Grundbuchgebühr bei 317,50 €.
Was ist bei Briefgrundschulden zu beachten?
Ältere Grundschulden sind teilweise als Briefgrundschulden bestellt. Für die Löschung muss dann der Grundschuldbrief vorgelegt werden. Ist er verloren, muss er in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Das dauert Monate und kostet zusätzlich. Bewahren Sie den Brief deshalb sorgfältig auf.
Grundschuld eines verstorbenen Gläubigers oder einer erloschenen Bank
Schwierig wird es, wenn der eingetragene Gläubiger nicht mehr existiert, etwa eine aufgelöste Sparkasse oder eine Privatperson, die verstorben ist. Bei Banken ist meist der Rechtsnachfolger zuständig. Bei Privatpersonen müssen die Erben die Löschung bewilligen. In Altfällen kommt ein gerichtliches Aufgebotsverfahren in Betracht. Der Notar kann hier mit Recherchen helfen.
Häufige Fragen
Gibt es eine Frist für die Löschung? Nein. Die Löschungsbewilligung verliert ihre Wirkung nicht durch Zeitablauf. Achten Sie aber darauf, dass sie aufbewahrt wird.
Kann ich die Löschung ohne Notar beantragen? Den Antrag selbst können Sie beim Grundbuchamt stellen, Ihre Zustimmung muss aber beglaubigt sein. Ohne Notar geht es daher praktisch nicht.
Mindert eine stehende Grundschuld den Wert meiner Immobilie? Nein, sofern sie nicht mehr valutiert ist. Beim Verkauf wird sie vom Notar mit abgewickelt.
Wie eine Grundschuld entsteht, erklärt der Ratgeber Grundschuld bestellen; was im Grundbuch sonst steht, der Ratgeber Grundbuch verstehen.