Wer eine Immobilie mit einem Darlehen finanziert, muss der Bank eine Sicherheit geben. In Deutschland ist das fast immer eine Grundschuld, die im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird. Die Bank schickt dafür einen Formularentwurf an das Notariat, und der Termin beim Notar findet oft gleich im Anschluss an den Kaufvertrag statt. Dieser Ratgeber erklärt, was Sie unterschreiben, warum das notwendig ist und was es kostet.
Grundschuld und Hypothek
Die Grundschuld berechtigt den Gläubiger, sich aus dem Grundstück zu befriedigen, notfalls durch Zwangsversteigerung (§ 1191 BGB). Anders als die Hypothek ist sie nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Welche Forderungen sie sichert, regelt eine separate Sicherungsabrede mit der Bank. Das macht die Grundschuld flexibel: Nach der Tilgung kann sie stehen bleiben und für einen neuen Kredit verwendet werden. Hypotheken spielen in der Praxis kaum noch eine Rolle.
Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde?
- Nennbetrag: meist in Höhe des Darlehens, gelegentlich etwas höher.
- Grundschuldzinsen: oft 12 bis 18 % jährlich. Das erschreckt viele, betrifft aber nur den dinglichen Sicherungsrahmen; zahlen müssen Sie die vereinbarten Darlehenszinsen.
- Rang: Die Bank verlangt in der Regel die erste Rangstelle.
- Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO) in das Grundstück, häufig auch in das persönliche Vermögen (abstraktes Schuldanerkenntnis). Die Bank kann damit ohne Gerichtsurteil vollstrecken, wenn der Kredit notleidend wird.
Der Notar muss Sie über die Bedeutung der Vollstreckungsunterwerfung belehren. Bei Verbrauchern gilt auch hier, dass der Entwurf in der Regel rechtzeitig vor dem Termin vorliegen soll.
Grundschuld vor der Eigentumsumschreibung
Die Bank zahlt den Kaufpreis aus, bevor der Käufer Eigentümer ist. Damit sie trotzdem eine Grundschuld eintragen lassen kann, erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Mit ihr bestellt der Käufer die Grundschuld bereits am Grundstück des Verkäufers. Eine Zweckbestimmung stellt sicher, dass die Bank das Geld direkt an den Verkäufer bzw. dessen abzulösende Gläubiger zahlt.
Ablauf
- Bank und Kreditnehmer vereinbaren das Darlehen; die Bank sendet ihr Grundschuldformular an das Notariat.
- Der Notar ergänzt Grundbuchdaten und Personalien und schickt den Entwurf an Sie.
- Beurkundung beim Notar, oft am selben Tag wie der Kaufvertrag.
- Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt und bestätigt der Bank den Rang (Notarbestätigung).
- Die Bank zahlt aus, sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.
Was kostet die Grundschuld?
Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld. Beim Notar fällt eine 1,0-Gebühr an (KV 21200 GNotKG), beim Grundbuchamt ebenfalls eine 1,0-Gebühr für die Eintragung (KV 14121).
- 200.000 €: Notar 435 € + 19 % MwSt. = 517,65 €; Grundbuch 435 €. Zusammen rund 950 €.
- 300.000 €: Notar 635 € + MwSt. = 755,65 €; Grundbuch 635 €. Zusammen rund 1.390 €.
- 400.000 €: Notar 785 € + MwSt. = 934,15 €; Grundbuch 785 €. Zusammen rund 1.720 €.
Hinzu kommen Auslagen sowie ggf. eine Gebühr für die Rangbestätigung oder für Treuhandauflagen der Bank. Rechnen Sie die Grundschuld also zu den Kaufnebenkosten hinzu. Den Rest der Kosten des Kaufs zeigt der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf, eigene Werte der Notarkosten-Rechner.
Kosten sparen
- Bestehende Grundschuld übernehmen: Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld des Verkäufers, kann die neue Bank sie sich unter Umständen abtreten lassen. Das ist günstiger als Löschung und Neubestellung.
- Höhe bedacht wählen: Eine etwas höhere Grundschuld kostet kaum mehr, kann aber spätere Modernisierungskredite ohne neue Urkunde absichern.
- Eigentümergrundschuld nach Tilgung behalten: Statt zu löschen kann eine Grundschuld für spätere Kredite stehen bleiben.
Und nach der Tilgung?
Ist das Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung; ob Sie löschen oder die Grundschuld behalten, entscheiden Sie selbst. Mehr dazu im Ratgeber Grundschuld löschen.